банкротство застройщика
Финансовый кризис на рынке недвижимости, повышение ставок по кредитам для юридических лиц, отзывы лицензий у банков неизбежно привели к увеличению риска признания организаций-застройщиков банкротами. Даже самые «благополучные» с точки зрения реализуемых проектов застройщики все чаще прибегают к такой процедуре ликвидации, как банкротство.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, а акт о передаче жилого помещения между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписан, участник долевого строительства обязан включиться в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения.
В зависимости от факта наличия ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства, наличия подписанного акта приема-передачи объекта суд в рамках дела о банкротстве принимает решения:
- о признании права собственности на объект долевого строительства за участником;
- о передаче участникам строительства жилых помещений;
- о признании права собственности на незавершенный строительством объект за созданным в рамках банкротного дела ЖСК.
При этом необходимо знать, что все претензии к застройщику Вы имеете право предъявить только в рамках дела о банкротстве, т.е. все заявления необходимо подавать в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика.
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Порядок включения в реестр кредиторов застройщика-банкрота
Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 93 от 26.07.05 г. «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Таким образом, заявление о включении в реестр кредиторов застройщика должно быть подано участником долевого строительства в суд не позднее 2-х месяцев с момента опубликования информации об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.
Действующим законодательством предусмотрена обязанность временного (конкурсного) управляющего уведомить всех участников долевого строительства об открытии в отношении застройщика процедур банкротства. Однако на практике о банкротстве застройщика участники долевого строительства узнают только из всевозможных форумов по объекту. Во избежание негативных последствий, а именно возможности лишиться прав на жилое помещение, рекомендуем как можно чаще проверять информацию о возбужденных в отношении застройщика делах на официальном сайте арбитражного суда региона (по юридическому адресу застройщика).
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 закона. Предусмотренный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений. Последствия пропуска названного срока специально урегулированы в пунктах 4, 5 ст. 142 Закона о банкротстве, возможность его восстановления законодательством не предусмотрена.
Вместе с тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
В связи с этим, срок закрытия реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, по нашему мнению, должен исчисляться с даты получения участником строительства уведомления арбитражного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Данной позиции придерживается и правоприменительная практика. Требования участников долевого строительства о включении в реестр требований кредиторов застройщика рассматриваются и удовлетворяются судами и по истечении срока, предусмотренного законом. Однако стоит помнить, что факт неполучения уведомления подлежит доказыванию участником долевого строительства.
Право на взыскание неустойки
В рамках дела о банкротстве застройщика также рассматриваются требования и о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Однако данное требование в рамках дела о банкротстве формулируется как требование о включении суммы неустойки в реестр требований кредиторов застройщика.
Данное требование, как и все требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика, должно быть заявлено в суд не позднее 2-х месяцев с момента опубликования информации об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.
С порядком расчета суммы неустойки по ДДУ Вы можете ознакомиться на нашем сайте в разделе взыскание неустойки и штрафа за просрочку передачи жилого помещения.
По завершении конкурсного производства сумма неустойки, включенная в реестр требований кредиторов, будет Вам выплачена за счет оставшейся конкурсной массы застройщика.
При этом правом на взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства обладают не только участники, заключившие Договор долевого участия, но и граждане, заключившие с застройщиком иные договора. Однако стоит помнить, что и неустойка по иным договорам рассчитывается на основании иных норм права, нежели неустойка оп ДДУ. Так при заключении предварительного договора купли-продажи объекта, при обосновании суммы неустойки Вы должны ссылаться на нормы законодательства о защите прав потребителя.
В соответствии с действующим законодательством в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Признание права собственности на жилое помещение в деле о банкротстве
Объект долевого строительства введен в эксплуатацию
Банкротство застройщика дольщиками
В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но между застройщиком и участниками строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом не подписаны передаточные акты, собрание участников строительства имеет право поставить вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. Однако удовлетворение данного требования возможно лишь при соблюдении условий, предусмотренных ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию
В соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), погашение требований участников строительства путем передачи объекта, строительство которого не окончено, возможно на основании норм ст. 201.10 данного Федерального закона.
В соответствии с вышеуказанной статьей, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.
Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
О рассмотрении арбитражным судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений.
Таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере банкротства застройщика, предусматривает лишь один порядок передачи объекта незавершенного строительства участникам данного строительства, а именно порядок передачи данного объекта членам созданного жилищно-строительного кооператива. При этом обязательным условием деятельности данного кооператива является включение в его члены всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
Между тем, оказывая юридическую помощь по делам о банкротстве застройщика, мы всегда дополнительно к иным заявлениям подаем в суд заявление о признании права собственности участника долевого строительства на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения.
Практика неоднозначна, но в редких случаях нам удавалось признавать право собственности на объект незавершенного строительства за конкретным участником долевого строительства в виде конкретного жилого помещения.
С одним из таких судебных актов Вы можете ознакомиться на нашем сайте признание права собственности на помещение в деле о банкротстве застройщика.
Считаем, что принимая вышеуказанное решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан - участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты, как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве застройщика).
Мы убеждены, что признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в рамках дела о банкротстве застройщика возможно на основании ст.ст. 218, 219, 244, 245, 702 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума ВС РФ « 25 от 23.06.2015 г.
